國(guó)外物流園區(qū)的發(fā)展與物流行會(huì)組織有著緊密關(guān)系，如歐洲1991年創(chuàng)建的歐洲物流聯(lián)合會(huì)及英國(guó)的物流協(xié)會(huì)(IL)，美國(guó)的物流管理協(xié)會(huì)(CLM)，新加坡的物流促進(jìn)組織，日本的物流系統(tǒng)協(xié)會(huì)(JILS)等，都對(duì)歐洲物流園區(qū)的穩(wěn)健發(fā)展起到良好的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)作用。這些物流管理協(xié)會(huì)對(duì)物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)收集整理，并推動(dòng)物流園區(qū)的行業(yè)自律及國(guó)際交流，日本的物流系統(tǒng)協(xié)會(huì)還對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行協(xié)調(diào)管理。
物流園區(qū)如何經(jīng)營(yíng)，在國(guó)內(nèi)還沒有統(tǒng)一的看法。但在大量的實(shí)踐中，我國(guó)物流園區(qū)大多數(shù)的經(jīng)營(yíng)主體還是政府主管部門，物流企業(yè)只是在政府的總體指揮下，有一定程度的靈活性。至于物流園區(qū)內(nèi)部的具體布置和結(jié)構(gòu)，如理貨區(qū)布置和倉庫貨物的布置等，入住企業(yè)可能無權(quán)過問。從世界各個(gè)物流園區(qū)發(fā)展較好的國(guó)家和地區(qū)來看，日本采用“官民協(xié)力”的方式，歐洲采用的是“多元化”策略，而美國(guó)采用的是“市場(chǎng)化”的經(jīng)營(yíng)策略。
經(jīng)營(yíng)方式各異
物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)方式，國(guó)外大部分國(guó)家采用的是PPP方式，也就是政府和地方私營(yíng)企業(yè)共同參與運(yùn)營(yíng)。政府在運(yùn)營(yíng)中起到總體負(fù)責(zé)和掌握大方向的作用，具體的經(jīng)營(yíng)由各個(gè)不同的團(tuán)體進(jìn)行獨(dú)立的運(yùn)作，自負(fù)盈虧，照章納稅等。
日式“官民協(xié)力”
日本政府在園區(qū)運(yùn)營(yíng)方面，主要采用“官民協(xié)力”的方式，宏觀上統(tǒng)籌調(diào)控，微觀上自由放開。物流園區(qū)用地由政府收購，以低價(jià)轉(zhuǎn)讓給物流協(xié)會(huì)或類似的中間團(tuán)體，組成管理委員會(huì)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、改造更新。其中，涉及國(guó)民生活的食品類園區(qū)，則由農(nóng)林省委派專人或地方政府長(zhǎng)官擔(dān)任管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)。政府對(duì)已確定的物流基地積極加快交通設(shè)施的配套建設(shè)，在促進(jìn)物流企業(yè)發(fā)展的同時(shí)，促使物流基地的地價(jià)和房產(chǎn)升值，使投資者得到回報(bào)。有時(shí)政府可能完全放開，放給企業(yè)去經(jīng)營(yíng)。如日本東京的四大園區(qū)共占地近3000畝，由東京團(tuán)地倉庫株式會(huì)社經(jīng)營(yíng)，該公司成立于1966年，現(xiàn)有資本2.8億元，由112家股東組成，主要從事土地的購置和租賃、倉儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)務(wù)、設(shè)施設(shè)備的租賃以及相關(guān)附屬業(yè)務(wù)。同時(shí)，在四大園區(qū)內(nèi)分別設(shè)有事務(wù)所�？偟膩碚f，日本現(xiàn)存的運(yùn)營(yíng)方式大體上可分為：協(xié)同組合方式、半官半民方式、共同出資方式、個(gè)別方式等。
美式市場(chǎng)化
在物流園區(qū)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)上，英國(guó)同美國(guó)相似，奉行的不是政府行為，而強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)導(dǎo)向，是以單一經(jīng)濟(jì)利益為追求目標(biāo)。美國(guó)對(duì)物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式是完全放開，甚至在規(guī)劃階段就松手不管，這和美國(guó)有完善的物流法律法規(guī)是分不開的，政府在宏觀上給予指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
歐洲其他國(guó)家
歐洲其它國(guó)家認(rèn)為，物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)工作應(yīng)由中立的機(jī)構(gòu)來組織，并能全面完善地為入駐企業(yè)提供服務(wù)。歐洲物流園區(qū)聯(lián)合會(huì)將中立的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)稱之為業(yè)主，即是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的實(shí)體。這個(gè)實(shí)體既可以是公共機(jī)構(gòu)，也可以是私人性質(zhì)的企業(yè)。而在一些國(guó)家則將中立的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)稱為物流園區(qū)管理公司。歐洲物流園區(qū)聯(lián)合會(huì)編寫的《2000年物流園區(qū)研究報(bào)告》指出，物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)不是由區(qū)內(nèi)建筑和資產(chǎn)(倉庫、商業(yè)區(qū)、辦公室、停車場(chǎng)等)的所有者負(fù)責(zé)，也不是由其租賃者負(fù)責(zé)，而是必須由中立的第三方責(zé)任機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。這也體現(xiàn)了歐洲一些國(guó)家物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)方式的動(dòng)向。
盈利模式多樣
國(guó)外的許多物流園區(qū)在運(yùn)營(yíng)過程中都表現(xiàn)出較好的盈利空間。像德國(guó)的不來梅物流園區(qū)的投入產(chǎn)出比已經(jīng)達(dá)到了1比6左右。所以有必要去了解一下他們具體的開發(fā)和盈利模式，這也是我國(guó)物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)過程中要面臨的主要問題。
不來梅物流園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)基本可以分為四個(gè)層次：土地、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑以及運(yùn)作。不同對(duì)象運(yùn)作不同的業(yè)務(wù)(包括物流與非物流業(yè)務(wù))，具體可分為土地運(yùn)營(yíng)(包括土地的增值、土地的出租等)、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)(包括公路、鐵路、信息基礎(chǔ)設(shè)施、水電等)、建筑物的運(yùn)營(yíng)(包括倉庫、停車場(chǎng)、堆場(chǎng)、酒店，維修站、服務(wù)區(qū)等)、運(yùn)作層次(包括運(yùn)輸、流通加工、包裝、倉庫運(yùn)作等)。
那么，國(guó)外物流園區(qū)的利潤(rùn)空間從哪里來呢？從國(guó)外園區(qū)的實(shí)踐可看出，他們的投資回報(bào)利潤(rùn)源基本分為兩個(gè)層面，基礎(chǔ)設(shè)施投資及運(yùn)營(yíng)、設(shè)備投資及運(yùn)營(yíng)。就單純的工業(yè)地產(chǎn)投資(指土地及基礎(chǔ)設(shè)施投資)來說，具有初期投資金額較大、回報(bào)率小、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，但同時(shí)具備風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，而且投資回報(bào)潛力較大(包括未來可能的土地增值)。而設(shè)備投資及物流運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)具有投資金額較少，回收周期短，但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大，收入相對(duì)不穩(wěn)定等特點(diǎn)。
日本的基礎(chǔ)設(shè)施投資大多數(shù)都是國(guó)家來承擔(dān)的，土地是國(guó)家直接賣給或出租給團(tuán)體和私營(yíng)企業(yè)，再叫他們?nèi)ネ顿Y，相應(yīng)的盈利歸他們自己所有。設(shè)備投資及物流運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)大多都被物流企業(yè)或商業(yè)團(tuán)體來承攬。
在歐洲，如德國(guó)，初期的土地購買是通過政府來完成的，如不來梅物流園區(qū)最初就是一塊鹽堿地，是通過政府購買下來的。有了土地，其它建筑設(shè)施的投資與收益及其日后的設(shè)施運(yùn)營(yíng)收入都是由各個(gè)企業(yè)來執(zhí)行，不過要向政府繳納一定的利稅。
在美國(guó)，政府主要采取“放水養(yǎng)魚”的政策，所有的任務(wù)都交給社會(huì)團(tuán)體來運(yùn)營(yíng)，從而獲得收益。美國(guó)的物流園區(qū)主要以食品、日用百貨配送為主，這可能和美國(guó)發(fā)達(dá)的連鎖超市是分不開的。
第三方管理園區(qū)
在物流園區(qū)投入運(yùn)營(yíng)后，他們的管理者由誰來充當(dāng)呢？從實(shí)踐來看，大多數(shù)都由第三方中立機(jī)構(gòu)來充當(dāng)，有的是通過物流園區(qū)的使用者自發(fā)選舉物流園區(qū)運(yùn)作的管理者。在歐洲，各國(guó)的物流園區(qū)管理工作都是由物流園區(qū)管理公司來負(fù)責(zé)管理。物流園區(qū)管理公司的工作至少有四點(diǎn)，第一，負(fù)責(zé)物流園區(qū)從規(guī)劃到運(yùn)營(yíng)全過程的指導(dǎo)。第二，物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理。提供綜合運(yùn)輸或遠(yuǎn)程運(yùn)輸方面的網(wǎng)絡(luò)連接，聯(lián)合采購(能源與電信)以獲得規(guī)模效益，園區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)，企業(yè)及領(lǐng)導(dǎo)人員的培訓(xùn)與進(jìn)修，危險(xiǎn)貨物專職代理人，特殊倉庫的建設(shè)與管理，產(chǎn)品貨物的配送，安全監(jiān)管等。第三，負(fù)責(zé)物流園區(qū)的營(yíng)銷、宣傳、推廣工作，組織博覽會(huì)，制作宣傳冊(cè)，辦客戶雜志等。第四，為遷入園區(qū)的企業(yè)提供所需要的各種服務(wù)，為吸引更多的優(yōu)秀大型物流企業(yè)入住打基礎(chǔ)。通過這樣一個(gè)中立的公司管理，可以使物流園區(qū)的運(yùn)作既代表政府，又代表企業(yè)，公正的運(yùn)營(yíng)和管理公司，增加園區(qū)的社會(huì)效益，較少一些“外部不經(jīng)濟(jì)”行為，如噪聲、環(huán)境污染等，同時(shí)，又能追求企業(yè)利潤(rùn)的最大化。